1, 2, 3, 4탄을 보고 오시면 좋을 듯 합니다.
그래야 재미가 있거든요 :-)
2025.03.11 - [지브로의 일상일기] - [자산축적 2탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 1편
2025.03.11 - [경제적 자유 = 내 안의 감사와 만족/자산모으기 (파주 재개발 토지 경락)] - [자산축적 3탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 2편
2025.03.11 - [경제적 자유 = 내 안의 감사와 만족/자산모으기 (파주 재개발 토지 경락)] - [자산축적 4탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 3편
이제 한번 떠들어제껴보죠.
얼마를 남길 수 있는가
내가 무슨 자원봉사자 혹은 자선단체도 아니고, 나한테 얼마 수익이 날지를 계산하고 들어가야 투자이다.
감정평가액 1.1억으로 예상하면, 8천5백에 들어갈 시 2천5백만원 이득이다.
조합원분양가와 일반분양가가 차이가 있을 것으로 예상되는 바, 84제곱 기준으로 못해도 5천만원 차이가 날 것이라는 계산까지 더하면 약 7천5백 정도 수익이 예상됐다.
얼마 전 파주 문산 33평 아파트(27년 입주)가 4.5억에 분양가가 나왔다. 물론(?) 일반공급까지 다 했는데도 미분양이 났고, 아마 싸게 할인분양을 해서라도 완판을 하려고 노력할 것이다.
해당 아파트보다 내가 보는 아파트가 더 서울접근성도 괜찮고, 공공기관 접근성이나 여러 측면을 봤을 때 우위에 있다는 판단이 섰고, 만약 새말지구 아파트 33평이 4.5억에 일반분양이 나온다면 난 1장 이상의 수익이 나고, 조금 더 보수적으로 잡아서 4억에 일반분양을 해도 위에서 계산한 수익보다 높은 결과물을 만들 수 있겠다는 판단이 섰다.
다만, 조합원입주권이기 때문에 주택 수에 산정이 되고, 소유하고 1년 이내에 팔면 양도세가 77%, 1년 이상 2년 이내에 팔면 66%를 뗀다는 패널티가 있다.
2년 이상은 무조건 갖고 있어야 하는 것인데, 상관없다.
2년동안 안전하고 저렴하게 생활할 수 있는 주거지도 마련되어있는 상태이고 공임리츠도 세를 부족하지 않게 갖춰놨기에 2년 뒤 정말 불가피하게 무피로 팔아도 연 1500만원 수익이다. (하지만 무피일 수가 없다는 게 핵심)
얼마에 들어갈 것인가
- 나는 해당 토지에 대해 재개발조합 측에서 산정한 권리가액(감정평가액 x 비례율)을 1.1억~1.2억 정도로 예상했다.
- 저번의 최저가가 9777만원이었고, 유찰된 후 금액이 6844만원이니 그 사이 금액을 작성하면 되겠다는 판단이 들었고, 주변 토지의 최근 낙찰가액이 감정평가액의 약 65% 전후였던 것을 확인했다.
- 적게는 7700만원 정도부터 조금 힘을 줘서 쓴다고 하면 8500만원 정도의 선에서 입찰가를 선정하기로 결정했고, 이 다음부터는 주변 사람들의 조언을 구했다. (7700만원은 감정가의 56%고, 8500만원은 감정가의 61%다)
- 8천만원에 입찰한다고 하면 권리가액과 비교했을 때 3천만원 정도의 이득이 생기는 것이니 8천만원 이상은 써야할 것 같다는 공통적인 의견을 받았고, 해당 물건은 토지이기 때문에 취득세를 4.6%를 내야한다는 점을 계산했을 때 취득세 포함 8500이 나오려면 입찰가를 얼마로 해야 할지 계산해봤다.
8126만원이다.
8126만원에 낙찰받으면, 취득세 4.6%인 374만원을 더해서 8500만원이다.
8130만원으로 결정을 하고, 입찰 당일 아침에 가족들과 식사를 하면서 입찰가액을 공지하자 아버지께서 이렇게 얘기하시는 것이다.
"그건 누구나 생각할 수 있는 수준인데? 좀 더 써봐."
"그런가요? 얼마 정도요?"
"뭐... 예를 들면 8245 이런 거 어때? 빨리 사라는 의미에서? ㅋㅋㅋ"
"빨리 사요(8245) ??ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ... 오키요.."
그리고 8245만원에 어머니의 '뒷자리 9천원 단위로 쓰는 게 낫지 않겠냐'는 조언을 받고 9천원을 얹어서 총 입찰가액 82,459,000원을 적어냈다.
그리고 낙찰을 받았다.
사실 운이 좋았다.
나보다 높게 쓰신 분이 절차와 준비서류만 잘 알았다면, 또는 내가 처음 계획한 8130만원의 금액을 적었다면 패찰했을 것이다.
낙찰 이후의 타임라인
24. 12. 3. 매각기일에 입찰을 했고, 당일 낙찰받았다. (11:20 입찰마감, 12:30경에 내 물건 최고가매수인을 발표)
24. 12. 10. 14시에 매각결정기일로 지정되어있었고, 16시경 해당 경매계에 연락하여 물어보자 '최고가매각허가결정이 되었다'는 안내를 받았다.
일주일간 항고기간을 갖고, 다음주 수요일(24. 12. 17.) 오전 정도가 되면 대금지급기한통지서를 확인할 수 있을 것이라고 하였다.
24. 12. 11. 고양지원에서 낙찰 후 입찰보증금 영수증을 들고 나오는 내게 명함을 준 대출상담사에게 연락을 했다.
소득과 부채를 간략한 수준에서 알려주고 은행권 대출여부를 확인해달라고 했다.
24. 12. 13~14. 파주시청과 재개발조합사무실에 연락하여 재가발 조합원의 권리 승계 가능여부 및 재개발진행 관련하여 궁금한 점들을 질문했다.
24. 12. 18. 고양지원으로부터의 등기우편이 출발했다는 기일내역과 문건/송달내역을 확인했다. 내용을 보아하니 25. 1. 17. 15:00까지 잔금을 납부하란 내용이다.
저 물건 최고가매수인, 나야! 나!! 나야! 나!!
행복하네요. 정말.
앞으로도 포기하지 않고 계속 자산을 쌓아나가는 지브로가 되고, 그 과정을 공유할 수 있도록 하겠습니다.
이전 공임리츠 내집마련 글을 보신 이들은 알겠지만, 해당 물건을 보금자리론 주담대를 통해 마련한 상태입니다.
해당 아파트를 전세 주고 전세보증금-주담대의 차액과 내가 모아놓은 돈, 그리고 약간의 대출을 통해 이 물건의 잔금을 납부할 예정이고요.
저를 역전세 만드는 집주인으로 걱정하지 마세요 ^^,, 전세가율이 아주 적절한 편이니까요.
해당 물건 잔금 치룬 후에, 등기소에 소이전 등기 및 재개발 조합원 변경신청 등과 같은 이후 절차들도 차근차근 5편으로 찾아오겠습니다.
그럼 안녕~~~
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