[자산축적 4탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 3편

빠른 이해를 위해서 이전에 작성해놓은 자산축적 시리즈를 다 보고 오시길 추천합니다.

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2025.03.11 - [경제적 자유 = 내 안의 감사와 만족/자산모으기 (파주 재개발 토지 경락)] - [자산축적 1탄] 의정부지방법원 고양지원 경매 입찰/낙찰 후기 (차근차근 입찰순서 설명)

[자산축적 1탄] 의정부지방법원 고양지원 경매 입찰/낙찰 후기 (차근차근 입찰순서 설명)

 

2025.03.11 - [지브로의 일상일기] - [자산축적 2탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 1편

[자산축적 2탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 1편

 

2025.03.11 - [경제적 자유 = 내 안의 감사와 만족/자산모으기 (파주 재개발 토지 경락)] - [자산축적 3탄] 새말지구 재개발구역 조합원입주권 토지 낙찰 2편

 

 

 

 

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앞에서는 재개발구역에 대한 공부와 해당 조합원의 물건이 어느 정도의 평가를 받았는지에 대한 공부를 했다면, 그 다음으로 해야 할 것은 해당 지역에 대한 입지 공부이다.

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- 목 차 -

1. 재개발에 대한 개념 공부

2. 해당 재개발 구역에 대한 공부

 가. 재개발구역 단계 및 일자

 나. 재개발구역 조합원 물건 승계 관련 공부

 다. 재개발 물건 시세 조사

3. 지역분석 및 호재

 가. 파주시 금촌동

 나. 서울접근성 확인

4. 현장 임장

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3. 지역분석 및 호재

가. 파주시 금촌동

- 나도 처음에 "금촌동"이란 말을 들었을 때 거긴 도대체 어디인가 하는 마음과 함께 지방 소도시가 아닐까 하는 염려가 먼저 생겼었다. 파주하면 운정신도시 혹은 문산, 통일전망대 정도밖에 모르지, 금촌이라는 동네는 살면서 처음 들은 이들이 많을 것이다.

- 이리저리 검색을 해본 결과, 운정지구는 옛날에 논밭밖에 없는 농촌마을이었고, 파주시청이나 경찰서도 다 금촌동에 있다는 것을 알게 되었다. 최초의 파주 중심부는 금촌이었지만 이제는 구도심이고, 파주의 1등 자리를 운정에게 넘겨준 상황이었다.

- 운정신도시의 발전형태를 보자면, 야당역-운정역, 그리고 운정호수공원을 기준으로 한빛마을이나 해솔마을이 들어오고, 그 이후에 GTX-A 노선의 주위로 아파트가 들어서고 있으며, 이제는 당하동(파주운정3택지) 쪽만 남은 상태이다. 운정신도시도 이제 노른자 땅들은 다 개발이 되었고, 남은 지역이 점점 금촌동, 금릉동이랑 가까워지고 연담화되는 것이 느껴졌다. 그리고 한 지자체의 주요 공공기관은 쉽게 이사하지 않는다. 기존의 구축되어있는 시스템을 포기하고 움직여야 하기 때문이다. (그래서 토지 투자하는 몇몇 분들은 시청 있는 곳만 쫓아다니면서 주변 토지를 사모은다고도 하지 않는가)

- 나름 구도심이고, 다시 조금씩 구도심을 개발하지 않을까 싶은 생각을 했다. 금촌역에서 걸어서 3분 내로 접근이 가능한 입지, 광역버스도 강북권으로 가는 차편이 있고 시내버스 자체도 많이 있다고 느껴졌다.

초록색은 GTX-A 역사 위치, 회색이 운정신도시 전체 범주,

빨강색 3번이 파주운정3택지 부분, 파랑색이 파주 구도심(금촌동)이다.

 

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나. 서울접근성 확인

- 지하철

경의중앙선을 타면 된다. 시간이 오래 걸리고, 배차 간격도 길며 열차지연 등의 불확실성 이슈가 있다. 그러나 4억이 안 되는 금액 정도로 강북 라인 접근성이 1시간 이내인 신축아파트를 구매할 수 있다면 난 일단 가격경쟁력이 있다고 생각한다. 서울역, 광화문, 여의도까지 1시간이면 갈 수 있다. 이 정도면 난 괜찮다고 본다. (심지어 난 경매로 구매하고, 분담금이 최초 안내된 조합원분양가 내에서 된다면 3천 정도 저렴하게 구매하는 셈이니 이득이 거의 확실한 수준이라 판단했다.)

- 버스

그래도 몇대의 광역버스가 다닌다. 광화문까지 가는 9709버스, 홍대-신촌-이대-광화문을 찍고 혜화에서 회차하는 7101버스, 그리고 일산-인천-부천을 지나는 5000번 버스와 공항버스도 지나간다는 점에서 서울 강북 접근성은 나쁘지 않다는 결론을 내렸다.

- 자가용

자가용으로는 막히지 않는 시간대에 자유로, 강변북로를 이용하면 30분이면 충분히 강북권은 어디든 갈 수 있다.

다만, 절대 거리가 멀기 때문에 기상변수나 기름값에 대한 대비는 해야 될 것으로 판단된다. (강남까지 왕복 100km..)

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4. 현장 임장

- 현장에 답이 있다는 말에 꽤 동의하는 편이다. 이전에 경매학원에서 실습 개념으로 현장에 갔었는데, 그 때 꽤 많은 정보를 현장에서 얻어왔던 경험도 있고 하여, 현장을 한번은 꼭 가보려고 한다.

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가. 부동산

- 먼저 금촌역 인근 부동산에 들어갔다. 감평가 8950만원 물건을 올려놓으신 곳이었다, 사장님이 솔직하시고 너무 좋아서 내 매물을 이 사장님께 올려놓아야지 생각을 할 정도였다. 약 3년 전에 공개됐던 조합원분양가에 대한 안내 책자와 여러 정보들을 주셨다. 사장님도 예전에는 조합원이었는데 한참 점에 피를 얼마 주고 팔았는지에 대한 이야기도 듣고 솔직히 지금 이 정도 금액이면 사도 괜찮다고 추천할 것이라는 솔직한 말씀까지도 들었다. (소이전까지 하고 난 이후에 조합사무실에 가서 조합원변경신청을 할 때 부동산도 꼭 들러서 감사인사를 드리고 올 예정이다.)

- 그리고는 또 다른 물건을 올려놓으신 부동산 사장님과 통화를 했다. 매도자가 급하게 내놓아야 하는 물건이라 약간의 마이너스피도 감수할 수 있을 것 같다는 말. 그러나 내가 궁금했던 것은 재개발 조합 토지 물건이 어느 정도의 감정평가를 받았는지, 비례율은 어느 정도인지에 대한 수준이었기에 적당한 수준에서의 통화를 마치고 정보를 정리했다.

동네부동산 사장님 감사합니다 & 최고입니다..bb

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나. 재개발조합 사무실

- 그리고 새말지구를 둘러보며 공사는 얼마나 진행되었는지, 학교는 공사를 잘 하고 있는지, 재개발 조합사무실에 들어가서 이런저런 질문들을 하고 정보를 얻기 위한 노력을 했다. (당연히도 재개발조합사무실은 불친절했다. 누군지도 모르는 불특정 다수의 방문객들마다 상세하게 해당 물건에 대한 브리핑을 하는 것이 쉽지는 않다는 것을 안다.) “새말지구 내 조합원 물건이 경매에 나와서 관련해 여쭤볼 것이 있어서 사무실에 방문했다.”는 나의 말에 "경매는 알아서 하셔야 하는 부분이죠."라는 불친절한 대답이 내 경매공부의 속도증진에 기폭제가 되기도 했다.

잔금 치르고 나서 다시 한번 갈 예정인 이 곳...^^;;

 

 

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다. 인근 아파트 및 동네 임장

-새로 짓고 있는 아파트 단지가 있다. 1년 내로 입주할 것으로 예상되는 곳인데, 민간임대(뉴스테이) 개념이라 집값의 큰 변동이 생기지는 않겠지만 확실한 건 금촌동(파주 구도심)도 조금씩 신축아파트가 들어서고 있다는 것이다. 이번 신축아파트 이전까지 가장 최신 아파트가 2009, 2010년도 아파트(1000세대)가 전부이고, 대부분은 금릉역 인근에 있는 로타리 남서측에 위치한 1990년대 후반~2005년까지의 아파트가 전부이다. 신축에 대한 열망이 있는 이들은 금촌 새말지구 신축 아파트 때 입주를 많이들 하고 싶어할 것 같다.

- 파주시청이 있고, 경찰서가 있고, e-스포츠 중 롤이라는 게임의 페이커가 속해있는 팀 T1이 파주 스타디움에서 경기를 했었던 사실디 있기에 앞으로 수요가 줄어들지는 않겠다는 확신은 섰다.

- 아파트 값이 많이 떨어지고 입지가 좋지 못해 환영을 못 받는다한들, 다른 매도자들에 비해 나는 조금 더 싸게 팔아도 이득이기 때문에 안전마진 확보할 수 있겠다는 판단이 섰다.

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이 정도 물건이면 입찰에 들어가도 되겠다는 판단은 섰다.

입찰금액 설정하고 자금마련에 대한 고민을 하면 되는 시점이 왔다.

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얼마에 입찰할 것인지, 그 때 예상되는 세금(취득세 등)은 얼마인지, 매도 시점과 시점에 따른 수익은 언제인지 등을 고민하고 결정한 내용을 다음 글에 담아볼까 싶다.