경매공부를 한지는 오래 됐다.
이전 직장을 퇴사하고 이직하기 전까지의 시간적 여유가 조금 있어서 그 때 내일배움카드로 어떤 쓸모있는 강의를 들어볼까 하다가 경매 수업을 들었던 것이 기회가 되어 이렇게 경매에 관심을 갖고 경매시장에 뛰어들게 된 것이다.
사실 경매에만 관심이 있던 것은 아니고, 애초에 부동산에 관심이 많았다.
내 집 한채 없이 계속 전월세를 전전하며 집주인의 눈치를 봐야 하는 삶과, 안전하고 따뜻한 보금자리 하나 없는 것이 내게 얼마나 큰 스트레스였는지 다른 이들은 모를 것이다.
각설하고, 경매 첫 공부를 한지 1년만에 드디어 처음으로 입찰을 시도했다.
여태까지는 공임 리츠에서 생활하며 첫번째 내집마련은 시세차익이 확실한 현 거주지로 해야 겠다는 생각이 있었기에 입찰을 따로 하지 않았다.
하지만, 이젠 소이전을 했고 나도 당당한 1주택자가 되었다.
이젠 조금 더 공격적으로 자산을 사모아도 괜찮은 포지션이 되었다는 것이고, 1년간 공부하고 임장 다니며 지역분석하고 저평가/고평가 여부를 생각까지만 하며 보내던 것들을 구매해볼 수 있는 단계까지 왔다고 생각한다.
물건은 사실 많이 봤다.
정확히 세보지는 않았지만 여태 4~500개는 되는 경매 물건들을 보면서 권리분석도 하고 입지분석도 했다.
다세대, 다가구, 단독, 토지, 상가 등을 다양하게 봤다. (서울 아파트는 애초에 경쟁자가 너무 많아서 보지 않았다)
차근차근 작성해볼 예정이다.
누군가 나와 같은 입장, 또는 나와 완전히 같지는 않지만 나의 이 경매공부/입찰/낙찰 후기들을 통해 도움받을 수 있는 누군가가 있을테니.
나는 시세차익만을 노리지 않는다.
물론 물건을 볼 때 가장 중요한 1순위는 저평가되었는가이다. (아무리 좋아질 것이 훤하다 한들 이미 해당 가치가 자산에 반영되어있다면 굳이 내가 살 이유가 없지 않나 생각한다)
물론 저평가되어있으면 시세차익은 분명히 누릴 확률이 높겠지만, 그 시점에서의 정책적이고 사회적인 상황으로 인해 변동성이 생길 수는 있기에 실거주나 차익 가능성 및 환금성을 고민해봐야된다고 생각한다.
그렇기에 저평가가 되었다는 것이 확실한 상황에서 시세차익을 1순위로 두고, 2순위는 내가 실거주를 할 수 있는가에 대한 부분이다.
나의 경우는 아직 서울과 수도권을 위주로 본다. 수도권에서도 서울로 접근성이 수월한지를 제일 중요하게 본다.
물론, 수원-삼성이나 이천-하이닉스 등과 같은 수도권 자체에 대규모의 사업장이 있는 곳도 있지만, 위에서 언급한 지역은 내가 잘 모르는 지역이기에 접근하지 않고 내가 잘 아는 지역부터 봐야 이 곳이 저평가인지 아닌지를 알 수가 있기 때문이다.
일자리를 강조하는 이유로는, 몇몇개의 경기도 지역을 제외하면 시흥, 부천, 의왕, 군포, 김포, 일산, 파주, 의정부, 구리 등의 지역은 결국 서울 일자리 접근성이 중요한 지역이라고 생각하기 때문이다.
결국 중요한 것은
1. 서울, 수도권 지역 내
(서울 접근성이 괜찮은)
2. 저평가되어있는
3. 내 예산이 가용한 (보수적으로 접근, 영끌 X)
이 세가지였던 것 같다.
서울, 수도권 1억 이하 현금으로 찾아볼 수 있는 것은 크게 두 가지다.
1) 서울 내 20년 이상 된 다세대 빌라 (선순위임차인이나 임차권등기가 없는 물건들 위주)
2) 수도권까지 넓혀서 아파트 또는 토지, 다세대 빌라
첫 경매도전이기도 하고 해서 최저가 설정을 1억 이하로 해놓고 찾던 중 토지가 눈에 띄었다.
(난 부동산가격이 오르는 이유는 땅값이 오르기 때문이라고 생각해서 대지면적이 높은 것을 선호하는 편이다)
파주시에 있는 곳인데, 자세히 찾아보니 재개발정비구역 조합원 물건이라는 것이다.
바로 탐문 시작.
이후의 스토리는 다음 편에서
(거의 프롤로그 수준이었네요. ㅎㅎ 근데 이 글이 제일 중요합니다. 기본적인 마인드에 대한 글이라고 생각합니다.)