자산축적 2탄을 보고 와야 내가 어떤 생각을 갖고 경매 물건을 찾아보는지, 그 기준에 대해 알 수 있을 것이다.
나는 토지를 중요하게 생각한다. 집이 아무리 깨끗하고 최신식이라고 하여도 시간이 지나면 결국 더러워지고 노후되는 것은 자명한 사실, 그리고 서울집값이 계속 비싸지는 이유는 건물값이 비싼 것이 아니라 땅값이 비싸지기 때문이다.
은평구에 토지 13평짜리 빌라가 20년 뒤엔 재개발이 될 수 있겠다 싶은 곳(신통기획 후보지)과 성동구 구석에 개발되기는 어려운 8평짜리 빌라가 비슷한 가격이라면 난 성동구를 볼 것이다.
20년 뒤를 봤을 때 토지가격상승의 기댓값이 성동구가 높기에 그렇다.
반례일 수도 있겠지만, 난 동작구에 토지 8평짜리 빌라보다 도봉구 창동에 토지 20평짜리 단독을 더 높게 치기도 한다. 동작구가 평균 지가는 높지만, 도봉구 창동은 단독주택이고 옆 집까지 구매하면 토지 40평짜리 건물을 지을 수 있기에 해당 가치가 더 높다고 판단하기 때문이다.
티스토리에 글을 남기기 전에 네이버에 먼저 글을 썼었는데..
그 때 들어갔으면 좋았겠다 싶은... 놓쳐서 아쉬운 그 물건..
여튼 파주의 한 동네에 재개발 구역 내 토지가 나왔고, 조합원 승계 물건으로 추측이 되니 공부를 시작했다.
재개발, 재건축에 대해 잘 모르기에 일단 도서관에 가서 책부터 빌려 읽었다.
아래 책들을 참고!
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책으로 대략적인 개요를 잡은 다음에 본격적으로 검색 시작이다.
순서는 아래와 같다.
- 목 차 -
1. 재개발에 대한 개념 공부
2. 해당 재개발 구역에 대한 공부
가. 재개발구역 단계 및 일자
나. 재개발구역 조합원 물건 승계 관련 공부
다. 재개발 물건 시세 조사
3. 지역분석 및 호재
가. 파주시 금촌동
나. 서울접근성 확인
4. 현장 임장
1. 재개발에 대한 개념 공부
- 재개발은 "기반시설이 노후되어있는 곳"이다. 빌라라고 모두 재개발이고, 아파트라고 모두 재건축이 아니다. 예를 들어, 빌라나 단독주택 밀집지역이라 할지라도 이미 기반시설이 잘 갖춰져있다면 재개발이 아닌 재건축이다.
- 조금 더 직관적으로 이해하기 쉽게 설명해보자면, 불이 났을 때 소방차가 들어오기 힘들고, 두 무리의 일행이 길을 지나치며 걷기 힘든 수준(도로 폭 약 4m)이라면 재개발이다. 물론 서울시에선 요즘 저 도로폭 기준을 6m로 늘려주기도 했지만 원칙적으로는 4m다.
- 그 외 재개발은 토지만 갖고 있는 사람, 토지와 건물이 같은 지번이 아닌 경우도 가능하지만, 재건축은 토지와 그 토지 위 건축물의 주인이 같은 경우에만 진행이 가능하다.
- 정비구역지정, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등은 책을 읽으며 공부하면 된다.
* 그런데 솔직히 아직도 많이 모르겠다. 나중에 돈이 좀 있으면 강의비용을 투자해서라도 재개발, 재건축에 대한 강의를 좀 더 들어보고 싶다.
2. 해당 재개발 구역에 대한 공부
가. 재개발구역 단계 및 일자
- 정비구역 지정 : 2009. 2. 25.
- 정비조합 설립 : 2009. 9월 경
- 사업시행인가 : 2020. 6. 30.
- 관리처분계획인가 : 2021. 12. 30.
- 관리처분계획인가는 지자체장이 하는 것이고, 관처인가가 났다는 뜻은 대지, 건축물에 대한 계획이나 임대 및 분양계획까지도 다 나왔다는 것이다. 아직 나오지 않은 것은 조합원의 동호수 지정과 일반분양 계획 등이다.
- 위 정보들은 지자체 사이트(파주시청)에 들어가거나 구글, 네이버, 유튜브에 검색하면서 취합했다.
- 지금 확인해보니 2021년~2022년에 피 6~8천만원을 주고 해당 물건을 구매했다.
- 현재 내가 보고 있는 물건이 권리가액(감정평가액 x 비례율)이 얼마인지는 모르지만 저렴하게 살 수 있을 것 같다는 느낌은 들었고, 하다 못해 만약 현금청산이 된다고 하더라도 낙찰가보다는 더 높게 받을 수 있겠다 싶었다. (하지만 현재까지 찾아본 바로는 현금청산을 받을 수 있는 방법은 없는 것 같다. 원조합원의 물건이 해당 구역에 한 개뿐이고, 그럼 조합원의 입주할 권리를 내가 그대로 승계하는 것이기 때문이다.)
- 현재 이주/철거 단계라고 확인이 되는데 실제로는 다 허문 것 같고, 학교만 옮긴 후에는 바로 진행이 될 듯 하다. 다른 블로그 임장기를 봐도 착공만 하면 될 것 같다. 일반분양 2026년 예상이라고 하니 늦어도 28~29년엔 입주하지 않을까 싶다.
나. 재개발구역 조합원 물건 승계 관련 공부
- 조합원 승계 관련 여러 키워드를 조합해서 검색했다
- 투기과열지구는 조합원 승계에 대한 제약이 있지만, 그렇지 않은 지역은 큰 문제가 없는 것으로 확인했다.
- 다만, 하나의 정비구역 내에 두 개의 물건을 가지고 있는 경우에는 하나의 부동산을 승계받는다 할지라도 입주권을 못받을 가능성이 높다. 이에 대해서는 확인이 필요하다 싶어서 파주시청을 다시 샅샅이 뒤져봤다.
- 파주시청에 "새말지구"라고 검색하면 웹게시물(검색결과)가 65건이다.
- 최근 게시물부터 보면, 분묘개장 관련, 석면해체제거 관련, 건축위원회, 토지수용재결신청 관련 이렇게 있다. - 그러다가 파주시보 제2224호를 읽었고, "수용 또는 사용할 토지건축물의 명세 및 소유권외의 권리명세서.pdf"가 보였다. 한번 읽어봤는데, 내가 관심있는 경매물건 주소가 있는 것이다. 지번주소도 맞고, 토지면적도 맞고 등기부 을구도 동일했다.
- 조합원 번호 560번이라고까지 있는 걸 보아하니 확실히 저 물건은 원조합원의 권리를 승계할 수 있을 것 같다.
이걸 발견했을 때 얼마나 감격스러웠는지.. 퍼즐이 맞춰지는 느낌이랄까.
- 심지어 만약 조합원 입주권이 승계되지 않는다한들 권리가액에 대한 것만 확실해진다면 시세보다 싸게 사서 몇천만원, 아니 몇백만원이라도 남길 수 있을 것이라는 기대가 생겼다. (이미 생애최초 주택 취득자도 아니고, 패널티를 받을만한 것이 없다.)
다. 재개발 물건 시세 조사
- 이젠 물건 가격을 확인해봐야 한다.
- 난 토지 물건을 보고 있기 때문에 빌라나 단독주택의 권리가액은 그닥 중요하지는 않다. 그저 피(프리미엄, P)를 얼마나 붙여서 거래가 되었는지 정도만 참고하면 되는 것이고, 토지가격을 확인하는 것이 제일 좋을 듯 하다.
- 검색해본 결과 비례율이 100%에 거의 근접한 수준이라 조합원들이 불만이 굉장히 강했다는 소문(?)을 들었고, 감평가액=권리가액이란 결론이 났기에 감정평가액만 체크하면 되는 것이다.
- 1차적으로는 공시지가에 맞춰서 예상해봤다. 20년에 사업시행인가, 21년에 관처가 났으니 해당 년도의 공시지가x토지면적을 계산하면 감평가액 최저치 정도가 되지 않을까 생각을 해봤다.
(2020년 : 741천원x151 =111,891천원 / 2021년 : 796,800x151 = 120,316,800원) 좋다. 일단 공시지가로는 1.1~1.2억 정도이겠다.
- 네이버와 구글에 검색을 계속해본 결과, 평당 300만원이 안 되었단 소리는, 1제곱당 공시지가가 90만원이 안 된다는 것이다. 공시지가와 거의 비슷하거나 같은 수준인 것 같다
[아래 블로그 참고]
- 이젠 직접 부동산 물건을 찾아봐야한다.
- 지금은 물건이 다 내려갔지만, 약 32평 정도 되는 토지가 8950이고, 피가 2050 붙어서 1.1억에 파는 물건이 있었고, 빌라였던 것으로 기억하는데 감평가 그래도 1.5억에 약 700만원 마이너스피(원래 가격보다 -700만원한 가격)로 내놓은 물건이 있었다.
- 그렇지만 해당 물건을 구매할 수는 없는 상황이고, 32평 토지 감평가액에 비례해 내가 노리는 물건도 계산을 해보니 122,859천원 정도 됐다. 물론 토지 위치나 지목 등의 특징을 감안해야 하기에 조금 차이가 있을 순 있겠지만, 위에서 공시지가로 예상했던 금액과 엇비슷한 수준이라는 생각이 들었다.
뭔가 퍼즐이 맞춰지고 투자가치가 있다는 생각이 솔솔 든다.
이럴 때가 제일 신난다. 공부를 하며 문제를 풀 때 내가 배운 범위 내에서 문제해결이 가능하고, 혹은 조금 문제풀이가 어렵더라도 노력하고 따라갈 수 있겠다 싶은 느낌이 들 때 말이다.
내가 공부한 것들이 잘 들어맞고 지금 이대로 포기하지 않으면 저 물건을 나의 것으로 만들 수 있겠다는 생각이 들었다.
목차에서 작성한 내용 중 3, 4번은 다음 편에 작성하려고 한다.
[3. 지역분석 및 호재 & 4. 현장 임장] 부분이다.
이제 현장을 방문해서 경험했던 것들을 풀어내면 경매 입찰 전 과정은 얼추 끝날 듯 싶다.
뭔가 일기처럼 쓰면서도 목차를 나눠서 짜임새있게 쓰고 싶은데, 그게 생각만큼 잘 되지는 않는 듯 하다.
그래도 기록의 쓸모가 있지 않겠냐는 생각과 함께 다음 글도 준비...
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