이 글 까지 보고 오신 분들이라면 "내집 마련"부터 "보금자리론 주담대 실행하기"까지 잘 하신 것이겠죠~?
대단하십니다. 고생하셨습니다!!
*아직 제 보금자리론 대출 글을 읽지 않으셨다면 아래 글부터 차근차근 읽고 오시길 추천합니다~
https://gbro-daily.tistory.com/1
[내집마련 1탄] 공임리츠 LH 10년 공공임대 분양전환 아파트 설명
네이버 블로그에 써봤으나 수익이 별로 나지 않아서 어차피 내가 작성한 나의 글인데, 여기에도 올리면 어떠하느냐는 불만(?), 앙심(?)을 갖고 쓴다. 이 글을 검색해서 들어오게 되신 분들이라면
gbro-daily.tistory.com
https://gbro-daily.tistory.com/2
(내집마련 2탄)
https://gbro-daily.tistory.com/3
(내집마련 3탄)
https://gbro-daily.tistory.com/4
(내집마련 4탄)
https://gbro-daily.tistory.com/5
(내집마련 과정 중 건축물대장 발급 및 소유권 변경 신청)
https://gbro-daily.tistory.com/6
(내집마련 5탄)
두괄식으로 짧게 이야기하자면,
보금자리론(주택담보대출)을 통해 소유권을 취득한 이후,
전세 계약을 통해 주택담보대출을 모두 상환하였습니다.
더보기첫째 전세 세입자 구하는 이야기
(전세 계약 타임라인)
보금자리론 상환 스토리가 궁금하시면 아래 "둘째" 칸으로 가세요!!
1. 전세매물 내놓기 (10/10)
10월 10일에 분양계약까지 마친 후 집에 들어오는 길에 집 앞 부동산에 들렀다.
'왠 어린 놈이 들어와서 뭘 또 물어보려 하나'라는 눈빛으로 날 보는 부동산 사장님.
부동산을 많이 다녀보면 사장님이 날 반기는지 아닌지 정도는 금방 알 수 있다.
나 : "물건 좀 내놓으려고요."
부사 : "무슨 물건이요? ㅇㅇ 아파트요?"
나 : "네" (이때부터 눈이 달라졌다. 처음엔 전세를 구하러 온 청년 정도로 보거나 임장 다니는 청년 정도로 생각했나보다.)
부사 : "매매 내놓으시는 거예요? 전세 내놓으시는 거예요?"
나 : "25평, 전세요. 여기 10동 중층이에요."
부사 : "요즘 시세가 2억 7천 정도면 돼요. 얼마 전에 2억 7천에 하나 나갔고.."
나 : "저는 집이 깨끗한 편이고 해서요. 그냥 2.9억에 내놓을게요."
부사 : "네? 아유~ 안 나가요. 지금까지 그 금액 한번도 없었어요."
나 : "네~ 괜찮아요. 일단 그렇게 내놔주세요. 제가 급한 게 아니라서 날짜 상관없어요. 명함 한 장 주세요~"
부사 : 그래도 언제까지라는 마지노선은 있을 거 아녜요.
나 : 네 늦어도 12월에는 입주하시는 쪽으로 생각하고 있으니 그렇게 좀 찾아주세요~
(내가 분양받은 아파트는 아직 조기분양이 완료되지 않았기 때문에_LH에서 조기분양기간을 1년을 준다_ 급한 사람들은 이미 소이전을 한 이후에 전세를 준 경우가 대부분이다. 이 아파트가 이 지역에서 몇 안 되는 대단지이고, 전세 매물이 나오는 족족 거래가 되는 것이 확인되었으며, 주변 동네들에 비해 평형이 작다고 할지라도 저렴한 편이기 때문에 충분히 내가 원하는 금액에 맞출 수 있을 것이라고 생각했다.)
2. 전세 가계약(10/11)
아침 10시 정도에 바로 부동산에서 전화가 왔다.
부사 : 2억 9천에 보러 오겠다는 손님이 있어요. 오늘 저녁 7시 괜찮으세요?
나 : 네~ 전 집에 없는데 가족이 있을 거니까 말 해놓을게요. 입주는 언제쯤 하신대요?
부사 : 12월 중순 이야기하시네요.
나 : 네~ 딱 좋네요~
통화가 끝나자마자 바로 나는 서울에 몇개 추려놓은 월세집을 보러 다녔다.
이미 네이버부동산 등을 통해 손품을 팔아놓은 상태였고, 내 집이 12월 내엔 전세로 빠질 수 있겠다는 판단이 들었기에 실행으로 옮겼다. (놓치기 싫은 저렴한 가격에 교통적 입지가 좋은 매물이 몇개 있었다)
오후 2시에 다시 전화가 왔다.
부사 : 사장님~ 다른 한분이 또 왔는데, 이분은 지금 당장도 볼 수 있다고 하네요. 한번 보여드려도 될까요?
나 : 네~ 그렇게 하세요.
오후 2시 반에 다시 전화가 왔다.
부사 : 이 분이 지금 당장 계약하시길 바라는데.. 어떻게 안 될까요?
나 : 네? 근데 아까 처음에 오기로 한 손님은 오늘 저녁 7시에 오기로 했잖아요. 그 분까지는 보여줘야하지 않을까요?
부사 : 아이고... 잠시만요..
몇분 지나지 않아 다시 전화가 왔다.
부사 : 이 분이 500만원 올려서라도 당장 계약하고 싶다고 하시는데, 어떻게 안 될까요?
나 : 음........ 잠시만요. 제가 가족들이랑도 이야기를 해야 해서,10분 내 연락드리도록 할게요.
부사 : 네네 이 분이 꼭 하고 싶으시대요.
(가족들과 이야기 나눠보고, 잠깐동안 조용히 생각한 후 진행하기로 결정했다.)
나 : 알겠습니다. 진행하시죠.
부사 : 그럼 가계약금 보낼게요?
나 : 네 가계약 내용 간단하게 문자로 보내주세요.
아직 내 집의 등기부가 나오지 않았기에 등기가 나오면 본계약을 하기로 이야기했다. (계약 당일에 등기소에 가서 신청을 하더라도 통상 4~5일 정도의 시간은 걸린다)
그렇게 전세 가계약을 마무리짓고, 입주할 월세집도 당일에 계약했다.
3. 전세 계약(10/21)
전세보증금의 10%가 계약금이기에, 계약금액 중 가계약금을 제외한 금액을 계약서 작성하며 받았다.
세입자는 1월 입주를 이야기하였으나 내가 최대한 당겨달라고 하여 12월 말 정도로 입주날짜를 잡았다.
이 언저리부터 아마 파주 재개발 경매 물건을 집중도 있게 노렸던 것 같다.
이제 정해진 것은 12월 초 월세 집으로의 이사와 12월 말 전세집의 입주, 그리고 지속적인 경매 공부였다.
4. 전세 계약 잔금 치르기 (12/27)
계약 당일에 나머지 잔금을 모두 입금받았고, 동시에 집에 잡혀있는 주담대를 전액상환했다.
이제부턴 그 이야기를 하려 한다.
전세 세입자 구할 때 팁!!
1. 급한 티를 내지 말아야 합니다. 무엇이든지 내가 상대방에게 약점을 보이지 않는 것이 협상의 첫 원칙입니다. (입주기간이나 그런 것도 사실 솔직한 마음으로는 12월 내에 무조건 됐으면 했지만, 굳이 그런 말을 해서 좋을 것이 없습니다.)
2. 집을 깨끗하게 청소해놓고, 집을 보여줄 때에는 모든 불을 켜고 방문을 열어놓는 게 좋습니다. (음악도 재즈나 클래식으로 틀어놓으면 좋습니다. 집을 보러 온 분들이 대접받는 느낌이 받거든요. / 전세 세입자분들의 입주날에 이삿짐센터 직원 분들이 오셔서 "너무 깨끗하네요. 이런 집주인이면 정말 여한이 없겠다."고 얘기하셨습니다.)
3. 당장 답변하지 말고, 시간 텀을 두고 답장하는 것이 좋습니다. 부동산 사장님이나 세입자 분들이 당장 선택해달라고 얘기하는 것들이 많습니다. 그럴 때에는 “제가 혼자 결정하는 게 아니라서 확인하고/논의하고 연락드릴게요~”라고 말하며 조금 더 고민해볼 시간적, 심리적 여유를 가지세요.
둘째 보금자리론 갚는 이야기
(보금자리론 전액 중도상환)
1. 보금자리론 중도상환을 하는 방법은 총 두가지이다.
보금자리론 주담대를 갚을 때에는 두가지 방법이 있다.
1) 가상계좌를 받아서 이체
2) 기존의 '주담대 이자' 자동이체 계좌에 해당 금액을 넣어놓고, 한번에 은행/주택금융공사에서 인출하도록 하기
처음엔 가상계좌 납부를 시도했다. hf 측에서 보낸 안내문자
1번 방법으로 상환하려고 했더니, 전세 세입자분도 그렇고 나도 그렇고 모바일뱅킹의 1회 이체한도가 1억이다보니 가상계좌 이체가 불가능했다.
(가상계좌로 입금을 하고자 하는 분들은, 1회 이체한도를 5억이나 10억으로 높여놓으세요. 아니면 2번 방법을 추천드립니다.)
계약서를 쓸 때에는 이런 일이 일어날 것이라 생각하지 못했기에 입금계좌를 다른 계좌로 작성했다.
결국 계약 당일, 세입자분께 상황을 설명하고 보금자리론 주담대 이자가 매월 자동이체되는 계좌로 돈을 보내시도록 했다. (1억씩 몇번을 보내셨다 ㅠㅠ)
처음엔 1번 방식으로 하려고 한국주택금융공사를 통해 가상계좌를 만들었는데, 2번 방식인 자동이체 계좌에서 CMS식으로 인출을 하기 위해서는 기존에 만들었던 가상계좌를 취소하고 다시 자동이체 계좌로 인출을 해야 하는 것이었다.
정리하자면!!
세입자의 1회 이체한도가 충분히 여유있으면, 세입자가 직접 [내가 hf를 통해서 만든 "보금자리론 중도상환 가상계좌"]로 한번에 이체하면 됩니다.
그러나 세입자의 1회 이체 한도가 주담대 상환금액보다 적다면 전세잔금을 "보금자리론 대출이자가 자동이체되는 나의 통장"으로 이체하시도록 하고, 내가 hf측에 인출을 해달라고 요청하는 방법을 택해야 합니다.
이체완료하자 hf 어플에서 아래와 같이 확인이 됐다.
족쇄야 안녕~~~👋🏻
일단 전세보증금 받았고, 그 중 일부를 주담대 완납에 이용했으니 끝이다.
이제 와서 작성하면 참 쉽지만, 처음이었기에 땀을 뻘뻘 흘리며 15분은 걸렸던 것 같다...
2. 전세계약/보금자리론 중도상환 이후에 해야 하는 잔업무들이 있다.
다음은 관리비 납부! (관리비의 경우 이사오는 세입자 측에서 내겠다고 하여, 전세입주하는 날까지의 관리비를 정산받아 세입자 측에 입금했다.)
내가 내야 소득공제 조금이라도 더 받는 건데...
그 후 부동산에 임대차(전세) 중개수수료를 납부했다. (복비를 깎아달라고 딜을 했고, 잘 먹혀들었다. ㅎㅎㅎ)
+ 요즘 부동산 경기가 진짜 어려워서 어떻게든 거래만 성사되면 된다는 입장의 부사님들이 많습니다. 이럴 때 혜택을 잘 누려야죠. 불장 때에는 가차없이 맥시멈으로 복비를 뜯어 드시던 분들이 생각이 나는 요즘입니다.
그 다음은 근저당 말소 서류를 받아서 셀프 근저당 말소 등기 또는 법무사 위임을 해야 한다.
요즘 주금공이 참 일 잘한다고 느끼는 부분이기도 했는데, 주담대 전액상환을 하자 아래와 같이 카톡이 왔다.
[주택금융공사] 지브로 님의 주택담보대출(대출계좌번호: 6004******4111)이 완납된 후 담보주택 근저당권을 말소하기 위해서는 담보주택소재지 관할 등기소에 근저당권자의 직인날인된 말소 신청서류를 제출해야 합니다./
대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 등기사항증명서를 열람하여 해당 대출의 근저당권자 확인 / 담보주택 근저당권을 말소하기 위해서는 다음 방법 중 선택 가능합니다. /
말소비용은 고객 부담
(1) 법무사 위임 : 법무사 사무소 또는 해당 대출의 근저당권자인 금융기관을 방문하여 말소 문의
(2) 본인 직접 신청 : 고객이 말소위임장, 해지증서 등 말소 필요 서류들을 작성 및 상환확인서류*를 구비한 후 근저당권자인 금융기관 방문하여 해당 말소 서류에 근저당권자의 직인을 받고 고객이 직접 세금 등 납부 및 관할 등기소에 말소 신청 진행
단, 근저당권자가 공사인 경우에는 말소신청 서류에 공사가 직인날인 하오니, 아래 관할지사를 방문하여 진행
관할지사: 경기중부지사(0314787000)
, 관할지사 위치 : 홈페이지(www.hf.go.kr) -> 공사소개 -> 주택금융공사 소개 -> 본사 및 지사찾기
*상환확인서류 발급: 공사 인터넷금융서비스 또는 스마트주택금융APP (My HF -> 주택담보대출 -> 근저당권 말소(감액) 서류요청) 또는 공사 콜센터(1688-8114로 전화 후 “6번” 선택)에 전화하여 상환확인서류(직인날인요청서, 채무완납확인서 등) 요청 가능
* 본 문자는 전액 상환한 고객 대상으로 발송되는 문자이며, 상환내역 조회는 공사 인터넷금융서비스 또는 스마트주택금융APP (My HF -> 주택담보대출 -> 상환내역 조회)에서 확인 가능합니다.
hf
나같은 경우에는 주담대 받을 때 은행과 연계된 법무사를 통해 다시 근저당 말소하기로 했다.
금액이 5만원 수준 (4만 5천원 or 6만원)일 것이라고 하여 내 시간도 아낄 겸 맡겼다.
근저당 말소 필요서류 신청 방법
주택금융공사 어플로 들어가서 근저당권 말소(감액) 서류 요청을 하고 이메일 주소나 팩스로 받기!
저는 부동산 사장님께 팩스번호 여쭤보고 부동산 안에서 다 해결했습니다.
이렇게 화면이 뜰 겁니다
이렇게 주담대 상환은 끝이 났습니다.
전세 세입자 분이 잘 지내시길 기도하며, 저도 다음 투자처를 또 찾아나서야겠습니다.
다음 투자처도 찾아보면서 자산 쌓는 속도를 높여야겠네요 :)
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