아파트 준공 및 입주일자는 16년 가을, 그렇다면 26년 가을에 분양이 진행되어야 하나 이전 게시글에서 언급했듯 10년차에 분양을 하게 되다보니 그 사이 상승해버린 집값때문에 실제 임차인들이 살 수 없는 지경이 이르렀다는 비판을 받고...
5년차에 조기분양 신청을 받겠다는 국토부 및 LH 측의 결정이 나왔다.
하지만, 모든 정치인들이 그렇듯 말을 번지르르하게 해놓고 실제 현실화되기까지는 시간이 또 걸린다. 5년차인 때 논의가 되었으나 결국 계약을 하게 된 것은 입주 7년차였다.
* 작성 시점과 실제 조기분양을 받은 시점은 차이가 있기에, 현재는 금액/절차적인 부분이 변동되었을 수 있습니다.
조기 분양전환 절차
1. 10년 공공임대 분양관련 입주민 설명회
1) 10년 공공임대 리츠의 구조와 이해
(일반 LH 공공임대 분양전환과 리츠는 차이점이 있습니다. 은행대출이라든지 소유권 이전과 관련하여 한 번 더 신경써야하는 부분이 있다고 알고 있어요. 그래도 점점 시스템이 정착되어가는 과정인 것 같아서 일반적으로 진행하는 순리에 맞춰 같이 진행만 하신다면야, 연계된 법무사 통해서 잘 해결할 수 있을 겁니다.)
2) 분양전환에 대한 내용
3) 감정평가에 대한 내용
2. 조기분양 여부 확인 신청서 수신 및 응답
1) 각 아파트를 담당하는 LH 지역지본부(ㅇㅇ지사)에서 각각 입주민들에게 조기분양을 희망하는지 여부에 대한 확인 목적의 우편을 보냅니다.
2) 찬성 인원이 전체 세대의 50%가 넘어야 해당 아파트의 조기분양 자체가 진행이 가능합니다.
3) 찬성을 하지 않았다고 하여 조기분양을 못 받는 것이 아닙니다. 단지, 조기분양을 진행하기 위해서는 1차적으로 세대수의 절반 이상의 동의가 필요한 절차를 밟는 것 뿐입니다.
3. 감정평가 진행
- 각 지자체별로 다른데 제가 거주하는 지자체의 경우 공공임대연합회와 시의회에서 열심히 애써주신 덕분에 "감평가 선정 시 입주민들이 감정평가법인 2개를 선정하는 방식"을 취하게 되었습니다.
- 감정평가 신청은 LH에서 해당 지자체로 감정평가 실시 요청 공문을 보내며 시작되는데요. 저희는 시세의 75~80% 정도 수준으로 감정평가를 받은 것 같습니다.
- 두 감정평가법인의 감정평가액의 평균가를 최종 감정평가 금액으로 선정하게 됩니다.
4. 감정평가 가격에 대한 재감정평가 신청 여부
- 만약 두 감정평가법인의 감정평가액에 대해 불만족하여 입주민들 측 / 또는 LH측에서도 다시 재감정평가를 신청할 수도 있습니다.
- 다만, 재감정평가를 받는다고 해서 무조건 1차 때부터 가격이 낮게 나오는 것은 아닙니다. (물론, 상식적으로 2차 감평 때의 감평법인은 조금 더 1차 때보다는 낮게 받을 수 있는 노력을 하시겠지만 100%는 아니라는 겁니다.)
- 1차 감정평가액이 통지된 이후 30일 안에 이의신청을 해야 하는 것으로 알고 있습니다.
- 2차 감정평가를 진행하게 되면 1차 감정평가액은 전혀 고려되지 않고 최종 감정평가금액으로 분양가액이 정해집니다.
- 이 과정에서 많이들 잡음이 생기고 이견이 생기는 것으로 알고 있는데, 이유는 아래와 같습니다.
- 재감정평가의 경우 분양 전환 신청세대의 50% 이상이 신청을 해야 합니다.
- 그리고 금액은 분양 신청 세대별 2~30만원 정도가 나옵니다.
- 문제는 여기서 발생합니다. 재감정평가를 희망하는 사람도 있고, 희망하지 않는 사람도 있는데 만약 재감평 희망이 분양 전환 신청세대의 50%가 넘는다한들 신청하지 않은 세대한테까지 2~30만원을 받아내는 과정이 쉽지 않다는 것입니다.
- 저의 아파트 입주민들도 이로 인해 의견을 정말 많이 나누고 했는데요. 결국 50%가 넘지 않아서 재감정평가는 진행하지 않았습니다.
- 이제 와서 생각해봐도, 정답이란 것은 없고 아마 어떤 선택을 하든 좋았겠다 생각이 듭니다.
- 재감평을 진행했다면) 아마 지금보다 분양가가 최소한 1~200만원은 낮아지지 않았을까 생각해봅니다.
이건 사실 부동산 시장적인 측면과도 연결이 되는데요. 분양이 결정되고 감정평가를 진행하던 시점이 부동산가격이 급락하던 때였습니다. 그래서 재감평했다면 좀 더 분양가가 낮아졌겠다 생각합니다. 그리고 결과적으로 이제 와서 드는 생각인데, 재감평을 하게 된다고 해서 우리의 조기분양 시점이 많이 늦춰지지는 않겠더라고요. (이 부분은 현재는 달라질 수도 있겠다 싶은 것이, 제가 분양할 당시에는 LH 리츠 분양전환과 관련한 업무 시스템을 처음 구축하는 시기이다보니 시간이 오래 걸렸는데 요즘은 선례도 많고 이 "LH 리츠 분양전환" 업무가 경험치가 생겨서 금방될 것 같기도 합니다.)
- 재감평을 진행하지 않았기에) 조기분양이 그나마 조금은 빠르게 진행되고 큰 잡음없이 진행되지 않았나 싶습니다.
부동산이란 것은 참 많은 요소들이 결합되어있습니다. 정치, 금리, 시장상황, 개발호재, 부동산 PF 등이 결부되어 있다보니 재감평을 하게 되면 미동의한 세대에게 돈을 어떻게 걷을지.. 미동의한 세대들의 감정평가액까지 동의세대가 부담하게 되는 것일지.. 이런 것들을 일일이 고민하고 합의하는 과정이 쉽지는 않았을 겁니다. 저희 아파트만 해도 500세대가 넘는 인원들이 분양 전환을 신청했는데 이들의 의견을 어찌 잘 모을 수 있을까요.
- 분양과 관련한 업무를 하는 위원회 분들은 어떠한 별도의 급여를 받거나 어드밴티지 없이 그저 입주민들을 위해 봉사하고 애써주시는 분들인데, 그 분들께 스트레스를 조금이나마 덜 드리는 것도 좋은 방법이겠다 생각하여 저는 재감평 미진행을 주장했습니다.
5. 분양가 확정 통보 및 분양전환 안내
1) 지자체에서 감정평가액을 확정지으면 LH에 통보합니다.
2) LH 측에서 해당 통보된 금액을 기준으로 조기 분양 전환 신청세대에 분양전환 안내문을 발송합니다.
조기 분양전환 소요 기간
소요기간을 설명하기 위함이므로, 제가 분양받은 아파트의 실제 연, 월이 아닙니다.
1. 22년 6월 : 10년 공공임대 분양관련 입주민 설명회
2. 23년 3월 : 조기 분양전환 신청안내 서류 도착
3. 23년 4~5월 : 조기 분양전환 신청서 제출
4. 23년 6~8월 : 감정평가 실시 (감평 실시 요청공문 및 법인 선정, 진행)
5. 23년 8월 : 감정평가 결과 개별 통보 및 분양가 확정
6. 24년 2월 : 조기 분양전환 안내문 발송
7. 24년 3월 ~ 25년 3월 중 : 해당 기간 내에 계약완료하면 됨
* 23년 8월 분양가 확정 이후 24년2월까지 공백기간이 다소 있었는데, 이는 제가 위에서 언급한 LH 측에서 해당 사업에 대한 업무를 만들어나가는 과정이다보니 다소 순연되었던 것입니다. 본인 아파트 분양을 담당하는 LH지사가 리츠 조기 분양전환 업무를 이전에 해봤다면 분양가 확정부터 계약까지의 기간이 오래 소요되진 않을 겁니다.
참고하시면 좋을 듯 하여, 일부 발췌해왔습니다.
조금이나마 도움이 되셨을까요.
궁금하신 점 댓글로 남겨주시면 제가 아는 선에서 최대한 답변드리겠습니다.
또 오겠습니다.
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