경매낙찰 이후 잔금을 납부하고, 취등록세 내고, 셀프등기하는 과정까지 차근차근 글을 써보겠습니다.
이번 글은 좀 길 예정입니다. 다른 분들이 쓰신 글을 보아하니 1편, 2편 이렇게 나눠서 쓰니까 폰으로 보면서 왔다갔다 하기가 쉽지 않더라고요. 그래서 엄청 길어지더라도 한 편의 글로 마무리하는 게 낫겠다 싶었습니다.
여러 좋은 블로그들이 있지만, 부동산이나 등기, 세금에 대한 지식이 아무것도 없는 저는 글을 읽어도 여전히 어렵고 놓치는 것이 생기더라고요.
그래서 갓 20살이 된 이들도 이 글을 읽으면서 천천히 따라한다면, 경매낙찰 이후의 절차들을 잘 해낼 수 있도록 기록을 남겨봅니다.
개인적인 추천은, 이 글을 일단 쭉 읽어보시면서 손으로 한번 메모를 해보세요.
쭉 읽으면서 순서를 정리한다는 생각으로 손으로 글씨를 써보시고,
그 후에 다시 처음부터 읽으면서 머리로 이미지 트레이닝을 하면 아마 수월히 셀프등기 하실 수 있을 겁니다. (제가 준비한 체크리스트까지 있다면 충분하지 않을까 싶습니다.)
시작합니다!!
[시작 전 단계]
법원 경매계에서 집으로 등기우편이 하나 왔습니다.
낙찰자인 당신! 잔금을 납부하라는 우편이지요.
역삼동에 살고 싶은 지브로...
뜯어보면 서류 네 장 정도가 있는데, 첫 장에 저렇게 안내문이 있고 뒤로 넘기면 "대금지급기한통지서"가 나옵니다.
대금지급기한통지서!
이제 잔금을 납부하기 위해 갑시다.
대출을 받으시는 분들은 은행 연계 법무사에서 일정 수수료를 받고 해주시더라고요.
저는 대출을 따로 받지 않기 때문에 법무사 없이 셀프 등기를 해보기로 결정하고 도전했습니다.
0. 준비물
- 낙찰 후 법원에서 등기우편으로 나에게 보낸 "대금지급기한통지서"를 챙겨가세요.
- 주민등록등본 1부 (주민등록번호 전부 표시)
- 부동산 등기부등본 1부 (나올 수 있는 정보는 전부 나오게 발급)
- 토지대장 1부 (대지권이 나오게 발급)
- 건축물대장 각 1부 (저의 경우 토지였기 때문에 건축물대장은 없습니다.)
- 말소할 사항 3부 (부동산등기부등본의 맨 뒷장 요약사항을 그대로 작성해가면 될 듯 합니다. 접수일자/접수번호/등기목적을 명시!)
- 현금 3천원 정도
1. 법원 (경매계)
- 본인 사건 담당하는 경매계로 가서, "대금지급기한통지서"를 제출합니다.
- 경매계에서 이름과 사건번호를 확인하고, "법원보관금납부명령서"를 줍니다.
OUT :
- (등기우편으로 받았던) 대금지급기한통지서 제출
IN :
- 법원보관금납부명령서 수령
2. 법원 내 은행 (잔금 납부)
가. 순서
1) 경매계에서 준 "법원보관금납부명령서"를 들고, 은행에 가면 "법원보관금납부서"를 작성하라고 합니다.
2) 아래와 같이 작성하면 되고, 모르는 부분은 빈칸으로 두시면 은행원이 설명해줄 겁니다.
3) 잔금납부 방법 2가지
- 잔금납부방법은 두가지입니다. 법원 내 은행이 주거래은행이시라면, 그냥 현장에서 해결하시면 되겠지만, 그렇지 않다면 그냥 집 근처 주거래은행에서 잔금만큼의 수표를 뽑아서 가시는 것도 방법일 듯 합니다.
① 수표로 준비해서 바로 주기
② 신한은행의 계좌에 돈을 넣어놓고 입금하기
4) [낙찰금액 - 입찰보증금]의 금액 납부가 완료되면, 은행에서 "법원보관금 영수필통지서"를 줍니다.
5) 추가로, 인지 한 장 달라고 하세요. (정식명칭은 "대한민국 정부수입인지", 현금으로 500원 준비해야 합니다.)
OUT :
- (경매계한테 받은) 법원보관금납부명령서 제출
- (은행 창구에 비치된) 법원보관금납부서 작성, 제출
- (인지 1장 구매를 위한) 현금 500원 지불
IN :
- 법원보관금 영수필통지서 수령
- 대한민국 정부수입인지 구매
3. 법원 (경매계)
- 경매계에 위 두 문서를 갖다주면 "매각대금 완납증명원"을 줍니다.
- 매각대금완납증명원 서류는 두 장으로 되어있었는데, 앞 장은 증명원, 뒷 장은 ‘부동산의 표시’라는 별지 개념의 내용이 적혀있습니다.
- 이 때, 혹시 매각대금완납증명원을 4부 정도 복사해줄 수 있을지 부탁해보세요. 추후에 필요합니다.
OUT :
- (은행한테 받은) 법원보관금 영수필통지서 제출
- (은행에서 구매한) 대한민국 정부수입인지 제출
IN :
- 매각대금완납증명원 수령 (사본 부탁해보기)
4. 시군구청
(해당 부동산 물건 소재지 관할)
- 해당 서류를 들고 시군구청의 조세 담당 부서로 갑니다. (법원은 일산에 있지만, 파주시 물건이기에 파주시청까지 갑니다.... 파주시의 경우 지방세 민원실이 별도로 있네요)
- 취득세 신고서와 등록면허세 신고서를 작성합니다. (잔금을 치르고 60일 이내에만 신고하면 된다고 합니다)
(예시는 매대에 다 있고, 아래 제가 예시로 쓴 걸 참고하셔도 되겠습니다.)
취득세 - 용도는 굳이 작성 안 해도 되더라고요.
등록세 - 등기종류를 모르겠어서, 그냥 들고 갔습니다.
모르겠다 싶으면 그냥 빈칸으로 공무원 주시고, 공무원 분께서 알아서 채워주십니다.
- 취득세 신고서 작성은 그리 어렵지 않지만, 등록면허세 신고서를 작성할 때에는 내가 말소해야 하는 등기가 몇개인지를 알아가야 합니다.
* 해당 부동산의 등기부등본을 미리 뽑으라고 한 이유가 여기에 있습니다. 등기부등본 맨 뒷장에 요약 되어있잖아요? 그 친구들을 말소하면 되는 것이라 생각하시면 됩니다.
- 이해를 돕고자 간단히 설명하면 아래와 같습니다.
* 취득세 : 무언가를 취득한 것에 대해 내는 세금 // 부동산의 종류마다 다르지만, 나의 경우 토지이므로 4.6%
* 등록세 : 등기에 무언가를 지우기 위한 등록을 할 때 내는 세금 // 7,200원 x n개
- 취득세, 등록면허세 신고서와 법원에서 받은 매각대금완납증명원을 제출하면, 취득세 영수증 한 장, 등록세 납부 영수증 한장을 줄 겁니다.
- 이때, 매각대금완납증명원 원본을 지자체에서 가져가기 때문에 복사를 4부 정도 해달라고 말씀하셔야 합니다.★★
(아까, 경매계에서도 시도해보시라고 말씀드렸었죠.^^ 거기서 해주시면, 굳이 여기에서 부탁드리지 않아도 됩니다. 만약 양쪽에서 모두 거절하며 복사를 해주지 않는다고 하면, 인근 문구점이나 인쇄소에 가서 복사를 하셔야 할 수도 있습니다)
OUT :
- (경매계한테 받은) 매각대금완납증명원 제출 // 사본 챙겨놓기!
- (지자체에 비치된) 취득세, 등록면허세 신고서 작성, 제출
IN :
- 취득세, 등록면허세 영수증 각 1부 수령
- 매각대금완납증명원 사본 n부 수령
(시군구청에서도 복사를 안 해주시면, 인근 문구점에서라도 4부 정도 복사해두세요!!)
5. 은행 (시군구청 내 은행이든, 법원 내 은행이든, 어디든 상관없음)
- 은행에서 해야 할 일은 취등록세 납부와, 등기신청수수료 및 국민주택채권매입 신청서를 작성하는 것입니다.
가. "등기신청수수료 등 현금납부서", "국민주택채권 매입신청서" 작성
국민주택채권 매입금액 확인은 아래에서 설명합니다!
1) 등기신청수수료 등 현금납부서 작성방법
- 등기소명은 여러분이 낙찰받은 물건을 담당하는 등기소로 작성하셔야 합니다. (의정부지방법원 고양지원에 제출을 하지만, 등기를 하는 곳은 파주등기소이기 때문이죠.)
- 등기이전수수료는 15,000원, 등기(말소)신청수수료는 1건당 3,000원입니다. 즉, 저의 경우 지워야 할 등기가 갑구, 을구 합쳐서 7건이고 15,000+(3,000x7)=36,000원 입니다. 계산해서 작성하시면 됩니다.
2) 국민주택채권 매입신청서 작성방법 (집에서 미리 해가셔도 됩니다!)
- 국민주택채권의 금액은 주택도시기금 사이트에 들어가서 직접 확인하시고, 매입대상금액을 작성하셔야 합니다.
- 순서는 아래와 같습니다.
: 주택도시기금 사이트에 들어갑니다. (주택도시기금)
: [메뉴]에 [청약/채권]을 누르고, [제1종국민주택채권]을 누른 후, [매입대상금액조회]를 누릅니다.
: 부동산 소유권등기 중 (주택, 토지, 그 외) 이렇게 있네요. 골라서 클릭하시면 됩니다.
: 대상물건지역은 [서울시 및 광역시 / 그 밖의 지역] 이므로, 경기도는 [그 밖의 지역]입니다.
: 시가표준액을 취득세 영수증 하단에 있는 금액을 입력해도 되고, 아니면 토지가격을 열람해서 공시지가x토지면적으로 계산하셔도 됩니다.
: 확인이 되었다면 시가표준액을 입력한 이후 [채권 매입 발행금액 조회]를 누르면, 채권매입금액이 나옵니다.
: 5천원 기준으로 반올림을 합니다. 고로, 저의 채권매입금액은 551만원입니다. (3,400원 버리기~)
* 취등록세 납부하며 당일에 바로 국민주택채권 매입신청까지 하는 것이라면, 취득세 영수증 하단에 "토지시가표준액"을 그대로 입력하시고 [채권 매입 발행금액] 조회하셔도 됩니다.
나. 취등록세 & 등기신청수수료, 국민주택채권 납부
- 이제 은행 창구로 가서 취등록세를 납부하고 위에서 작성한 등기신청수수료와 국민주택채권 금액도 납부를 해야 합니다.
다. 취등록세 영수증 & 등기신청수수료등 현금영수증, 국민주택채권매입확인증 수령
- 취등록세를 납부하면, 도장을 꽝! 꽝! 찍어주고 일부를 뜯은 후 영수증을 줍니다.
- 또한, 등기신청수수료 현금 영수증 및 국민주택채권매입 확인증까지 받으셔야 합니다.
처음에 시군구청에서 준 영수증보다 뭔가 짧아지지 않았나요? 아랫쪽 1/3 부분을 절취해가서 그렇습니다!!
매입금액이 다른 건 제가 약간의 정보를 가상으로 넣었기 때문입니다~
OUT :
- (은행 창구에 비치된) 등기신청수수료 등 현금납부서 & 국민주택채권 매입신청서 작성, 제출
- 취득세, 등록면허세 영수증 제출 (영수증 전체를 주면, 1/3 정도를 드르륵~ 떼고 다시 줍니다)
- 취등록세, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입금액 납부
IN :
- 취등록세 영수증 일부 수령
- 등기신청수수료 등 현금납부서 & 국민주택채권매입확인증 수령
6. 법원 (민사신청과)
- 통상 경매계랑 같이 있고, 입구 들어가자마자 있는 경우가 많습니다. 민사 관련 서류를 전부 신청받는 위치이니까요.
- 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서만 작성하면 셀프 등기 끝입니다!!
- 준비해야 할 서류가 굉장히 많아서 미리 준비해가시면 좋을 듯 합니다.
가. 준비서류
1) 부동산목록 3통 (대금완납증명서 뒷장)
- 아까 얘기했듯이, 대금완납증명서 사본을 몇장 복사해놓으시라고 말씀드렸었죠? 이 때 사용합니다.
2) 말소할 사항 3부
- 접수일자/접수번호/등기목적을 작성해야 합니다.
- 이건 별도의 양식이 있는 것이 아니라서 별도로 A4용지에 작성을 해가셔도 되고 수기로 작성해도 됩니다. (아래 예시 참고!) 부동산 등기부등본 요약사항을 복사해가도 되지 않을까? 싶습니다. (이건 제 뇌피셜..추측..)
3) 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 주민등록등본
- 미리 뽑아놓으시라고 말씀드렸었죠? 법원 근처 행정복지센터 등을 가셔도 되긴 합니다만, 미리 준비해야 시간에 쫓기지 않아요.
4) 등록세 영수증과 등기신청 수수료 현금영수증
5) 국민주택채권번호, 매입금액 입력
- 국민주택채권매입 확인증을 보시면 있을 겁니다.
6) 우표
- 법원 내 우체국에서 구매하시면 됩니다.
(다만, 소유권이전신청을 촉탁하기 위한 금액이 6,200원이고 등기필증을 우편으로 받고 싶다면 대봉투와 우표를 추가로 구매해야 합니다. 금액은 등기소 혹은 경매계에 문의해보시길.. 저는 법원으로 등기필증 받으러 와야 해서 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청만 했습니다. 관련 궁금증이 있으신 분들은 네이버에 [등기필증 우편송부 신청]이라고 검색해보세요.)
참 쉽지 않네요.
근데 이게 민사 쪽 등기 중에는 쉬운 편이라고 하니 앞으로가 더 어려운 것들이 절 기다리고 있을테고... 그러면 저는 더 성장하겠죠.
이러다가 법무사 실장 업무를 부업으로 하게 되는 것 아닌가 모르겠습니다. ㅎㅎ
해보고 나니 제 개인에게 아쉬운 점들을 좀 남겨보고자 합니다. (하루만에 업무를 해결하지 못한, 버벅이게 된 패인 분석)
1) 미리 준비할 수 있는 서류들을 준비하지 않은 점
- 미리 챙기라고 블로그 이웃분들께서 그리 이야기하셨는데, 저는 알아서 잘 되겠거니 했던 것 같습니다. 주민등록등본이나 부동산 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 같은 건 미리 뽑아가세요. 말소할 사항도 집이나 회사에서 미리 작성해서 뽑아놓을 수 있으면 좋을 것 같아요.
2) 오전부터 업무를 보지 않은 점
- 처음 하는 분이라면 맘편히 오전부터 움직이는 것이 맞는 것 같습니다.
- 법원은 일산에 있고 파주시청에 왔다갔다 해야 하기에 생각보다 시간이 많이 걸립니다.
3) 법원 내 은행이나 지자체 내 은행의 계좌가 한도제한 계좌라면, 제발 주거래 은행 계좌에 내 돈 두기
- 주거래은행에서 수표로 뽑아가는 것이 좋을 것 같고 취등록세 등도 요즘은 주거래은행에서 계좌이체로 해결이 가능하다고 합니다.
- 법원/지자체 내 은행이 주거래 은행이 아니라서 채권매입이나 등기수수료 계산이 어려워진다면, 그때 주거래 은행에서 해당 계좌로 입금을 하면 될 것 같습니다. 저는 굳이 법원 내 은행계좌(한도제한계좌)에 돈을 넣어놨다가 고생을 많이 했습니다.
4) 미리 공부하지 않은 점
- 1번과 연결되는 점이기도 한데, 미리 부동산등기부등본을 뽑아서 말소할 등기가 몇개인지 알았으면 지자체에서 등록세 신청할 때 시간이 절약되었을 것이고, 은행에서 등기신청수수료 신청할 때에도 시간이 절약되었을 것 같습니다.
- 국민주택채권매입 관련해서 미리 금액을 알아뒀다면 취등록세 납부 및 등기신청수수료 납부할 때 채권도 같이 했을 겁니다. (은행에서 한번쯤 제게 채권매입에 대해 물어봐줬다면 어땠을까 하는 아쉬움이 있지만, 그건 남탓을 할 부분이 아니죠. 제가 챙겨야 하는 것이니까요.)
- 당일에 등기소나 경매계에 전화하여 확인하려고 하니 통화연결도 원활치 않고 역시나 마음만 조급해지더라고요.
- 심지어 법원보관금(잔금)납부나 등기신청수수료는 법원 무인납부기에서도 할 수 있더군요. 다음 번엔 저걸로 이용해보겠습니다.
* 혹시 제가 위에 작성한 내용 중 잘못된 부분이나 수정되어야 할 부분이 있다면 알려주세요!!
'경제적 자유 = 내 안의 감사와 만족 > 자산모으기 (파주 재개발 토지 경락)' 카테고리의 다른 글
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